Vous venez d’acheter une maison des années 70 et vous vous demandez par où commencer ?
Vos factures de chauffage explosent et vous sentez des courants d’air dans le salon ?
Je vous comprends parfaitement.
Après des années à accompagner des propriétaires comme vous, je sais à quel point il est stressant de se lancer dans une rénovation sans savoir si on fait les bons choix.
La bonne nouvelle ?
Il existe un ordre logique pour rénover, et je vais vous le partager dans ce guide.
La réponse simple (pour commencer)
En Wallonie, rénover une maison commence toujours par un diagnostic complet du bâtiment (structure, humidité, stabilité) et un audit énergétique. Viennent ensuite la planification du budget, les primes régionales et les démarches urbanistiques.
Les travaux suivent un ordre strict :
gros œuvre → second œuvre → finitions.
Pourquoi cet ordre ?
Parce qu’en Wallonie, une rénovation réussie commence par un bâtiment sain et performant, pas par un nouveau carrelage.
Si vous commencez par repeindre ou refaire votre cuisine alors que vos murs sont humides ou que votre toiture fuit, vous allez perdre votre argent et votre temps.
Le plan d’action en 5 étapes :
- Diagnostic & état des lieux – Connaître l’état réel de votre maison
- Budget, primes et démarches – Sécuriser votre projet financièrement
- Travaux de gros œuvre – Assurer la solidité et l’étanchéité
- Travaux de second œuvre – Améliorer le confort et réduire vos factures
- Finitions – Embellir votre intérieur
Étape 1 : Diagnostic complet du bâtiment (structure, humidité, énergie)
Avant de toucher à quoi que ce soit, il faut savoir exactement où vous mettez les pieds. Et croyez-moi, j’ai vu trop de propriétaires commencer les travaux sans diagnostic et se retrouver avec des mauvaises surprises à 20 000 € ou plus.
Pourquoi le diagnostic est indispensable
Imaginez que vous isoliez magnifiquement votre maison alors qu’il y a de l’humidité ascendante dans les murs.
Résultat ?
L’isolation va piéger l’humidité, créer des moisissures, et vous allez devoir tout refaire. Votre investissement part en fumée.
Le diagnostic vous permet de :
- Identifier les problèmes cachés (fissures structurelles, humidité, toiture défaillante)
- Prioriser les travaux urgents avant ceux qui sont simplement souhaitables.
- Estimer votre budget de façon réaliste
- Bénéficier de certaines primes (l’audit énergétique est souvent obligatoire)
Les 4 points critiques à vérifier dans une maison wallonne
1. L’état du gros œuvre :
Vérifiez les fondations, les murs porteurs, les planchers et la toiture. Dans les maisons anciennes belges, surtout celles construites avant 1950, les fondations peuvent être superficielles ou inexistantes.
Si vous habitez une maison mitoyenne (très fréquent en Wallonie), pensez aussi à la stabilité partagée avec vos voisins.
2. L’humidité – le fléau nᵒ 1 en Wallonie :
Avec notre climat, l’humidité est omniprésente.
Les problèmes les plus courants sont l’humidité ascendante (qui remonte du sol par capillarité), la condensation (manque de ventilation), et les infiltrations d’eau.
Ne sous-estimez jamais un problème d’humidité, il peut détruire une maison de l’intérieur.
3. La toiture :
Une toiture en mauvais état, c’est la porte ouverte à tous les problèmes.
Infiltrations, dégradation de la charpente, perte de chaleur massive.
Si votre toiture a plus de 30 ans et n’a jamais été refaite, elle doit être votre priorité absolue.
4. L’audit énergétique :
En Wallonie, cet audit est obligatoire pour obtenir certaines primes à la rénovation.
Il vous indique où votre maison perd de l’énergie et vous donne une feuille de route claire pour améliorer ses performances.
C’est un investissement qui se rembourse rapidement.
✅ Checklist « Diagnostic avant rénovation »
- [ ] Inspection visuelle complète (intérieur et extérieur)
- [ ] État des fondations et murs porteurs
- [ ] Recherche d’humidité (testeur d’humidité ou expert)
- [ ] Vérification de la toiture et de la charpente
- [ ] Contrôle de l’évacuation des eaux (égouttage)
- [ ] Audit énergétique par un auditeur agréé XXX
- [ ] Vérification de l’installation électrique (obligatoire si >25 ans)
- [ ] État du chauffage et de la ventilation
💡 Mon conseil :
Ne faites pas l’économie d’un expert indépendant pour ce diagnostic.
Ça coûte entre 500 et 1 500 €, mais ça peut vous éviter des dizaines de milliers d’euros de travaux inutiles ou mal faits.
📄 Sources fiables :
- Service public de Wallonie – Logement
- Bruxelles Environnement
- CSTC – Centre Scientifique et Technique de la Construction
📞 Besoin d’aide pour identifier les priorités de votre maison ?Prenez rendez-vous pour un conseil personnalisé.
Étape 2 : Budget, primes à la rénovation et démarches urbanistiques
C’est là que beaucoup de projets dérapent.
On sous-estime les coûts, on oublie une démarche administrative, et on se retrouve bloqué en plein chantier.
Je vais vous donner des chiffres réalistes pour la Wallonie et vous expliquer comment sécuriser votre projet.
Le budget réaliste d’une rénovation en Wallonie (2024-2025)
Les prix varient énormément selon l’état de votre maison et vos ambitions.
Voici les ordres de grandeur moyens au m² :
Coûts de rénovation selon le niveau d’intervention
| Type de rénovation | Coût moyen/m² | Ce qui est inclus |
| Rénovation légère | 500 à 900 €/m² | Rafraîchissement (peintures, sols), remplacement de quelques éléments |
| Rénovation complète | 900 à 1 600 €/m² | Isolation, châssis, chauffage, électricité, sanitaires, finitions |
| Rénovation lourde | 1 600 €/m² et + | Gros œuvre, structure, extension, rénovation totale avec démolitions |
Exemple concret : Pour une maison de 120 m² des années 70 nécessitant une rénovation complète (isolation, nouveaux châssis, chauffage, électricité), comptez entre 110 000 € et 190 000 €.
⚠️ Les différences selon l’âge de la maison :
- Maison avant 1930 : Souvent des problèmes d’humidité, des fondations à renforcer, tout est à refaire. Budget majoré de 20 à 30 %.
- Maison 1950-1980 : Structure généralement correcte, mais isolation inexistante et équipements obsolètes.
- Maison après 2000 : Moins de travaux structurels, mais peut-être déjà des problèmes de condensation si la ventilation est mal conçue.
La règle d’or : prévoyez 10 à 20 % d’imprévus.
Je ne connais aucune rénovation qui s’est déroulée exactement comme prévu.
Vous allez découvrir des choses en cours de route.
Prévoyez une marge de sécurité, vous dormirez mieux.
Les primes à la rénovation en Wallonie (ne passez pas à côté!)
En fonction de votre région, vous pouvez récupérer plusieurs milliers d’euros.
Mais attention, les conditions changent régulièrement et certaines primes nécessitent un audit énergétique préalable.
En Wallonie – Primes Habitation :
Vous pouvez obtenir des primes pour l’isolation, les châssis, le chauffage, la toiture, etc…
Le montant varie selon vos revenus et la nature des travaux.
Pour certaines primes, l’audit logement est obligatoire avant de commencer les travaux.
Consultez : Service public de Wallonie – Primes habitation
À Bruxelles – Primes RENOLUTION :
Le système bruxellois est différent mais tout aussi intéressant.
Les primes RENOLUTION couvrent l’isolation, la ventilation, le chauffage et bien d’autres postes. L’audit énergétique est souvent requis.
Consultez : Bruxelles Logement – Primes RENOLUTION
💡 Mon conseil : Renseignez-vous AVANT de commencer les travaux. Certaines primes ne sont plus accessibles si vous avez déjà fait réaliser les travaux sans respecter la procédure.
Les démarches administratives (oui, c’est ennuyeux, mais indispensable)
En Wallonie, vous ne pouvez pas toujours rénover librement.
Selon l’ampleur des travaux et la localisation de votre maison, vous aurez besoin d’autorisations.
Checklist administrative
- [ ] Permis d’urbanisme : Obligatoire si vous modifiez les volumes, la façade, la destination du bâtiment ou si vous créez une extension. Délai d’obtention : 75 jours en moyenne (parfois plus).
- [ ] Déclaration urbanistique préalable : Pour certains travaux plus légers (remplacement de châssis, toiture à l’identique).
- [ ] Cas particuliers : Si votre maison est classée ou située dans une zone protégée (patrimoine), les démarches sont plus complexes. Renseignez-vous auprès de votre commune.
- [ ] Obligation de raccordement à l’égout : Si votre maison n’est pas raccordée et que l’égout passe dans votre rue, le raccordement peut être obligatoire lors de travaux.
💡 Mon conseil : Consultez le service urbanisme de votre commune AVANT de signer des devis. Certains travaux peuvent être refusés si vous êtes dans une zone à contraintes.
Étape 3 : Le gros œuvre – la base de toute rénovation
Voici la phase que personne n’aime mais que tout le monde devrait respecter.
Le gros œuvre, c’est la fondation de votre projet. Si vous le bâclez ou si vous l’ignorez, tous les travaux suivants seront compromis.
En Wallonie, une rénovation réussie commence par un bâtiment sain et performant, pas par un nouveau carrelage.
L’ordre logique des travaux de gros œuvre
1. Démolitions Si vous devez abattre des cloisons, retirer des anciens revêtements ou déposer une vieille installation, c’est maintenant. Faites place nette pour voir l’état réel de votre structure.
2. Structure et stabilité Avant tout le reste, assurez-vous que votre maison tient debout correctement. Cela inclut le renforcement des fondations si nécessaire, la réparation ou le remplacement de poutres, le traitement des murs porteurs fissurés. Dans les maisons mitoyennes (très courantes en Wallonie), vérifiez aussi l’état des murs partagés avec vos voisins.
3. Toiture et étanchéité Une toiture qui fuit, c’est la catastrophe assurée. Vous pouvez avoir la plus belle isolation du monde, si l’eau rentre, tout est fichu. Réparez ou remplacez votre toiture en priorité. Vérifiez aussi l’étanchéité des murs extérieurs, des caves et des sous-sols.
4. Égouttage et assainissement L’évacuation des eaux usées et pluviales doit être fonctionnelle. Si vous devez refaire votre système d’égouttage ou installer un système d’assainissement individuel, c’est maintenant. Creuser après avoir fait les finitions, c’est le cauchemar.
L’ordre chronologique en un coup d’œil
Démolitions → Structure/Stabilité → Toiture/Étanchéité → Égouttage → [Passage au second œuvre]
Focus spécial Wallonie : les maisons mitoyennes et la stabilité partagée
En Wallonie, beaucoup de maisons sont mitoyennes, surtout en milieu urbain.
Cela signifie que vous partagez un ou plusieurs murs avec vos voisins.
Si vous touchez à la structure, vous devez en informer vos voisins et, dans certains cas, obtenir leur accord.
Un architecte ou un expert en stabilité peut vous guider sur les obligations légales et techniques.
❌ L’erreur fréquente (et coûteuse)
Commencer par l’isolation ou les finitions avant d’avoir réglé les problèmes de structure et d’étanchéité. J’ai vu des propriétaires isoler magnifiquement leur maison alors que la toiture avait des fuites.
Résultat :
l’isolation s’est gorgée d’eau, des moisissures sont apparues, et il a fallu tout refaire.
Perte sèche de 15 000 €.
💡 Mon conseil : Ne cédez pas à la tentation de sauter des étapes pour aller plus vite. Le gros œuvre est invisible, mais c’est lui qui garantit la durabilité de votre investissement.
📄 Sources techniques de référence :
- CSTC – Guides techniques de construction
- Normes NBN (Normes belges en construction)
📞 Vous avez un doute sur l’état de votre structure ?Prenez rendez-vous pour un conseil technique
Étape 4 : Second œuvre – performance énergétique et confort
C’est ici que votre maison va vraiment changer.
Le second œuvre, c’est tout ce qui va améliorer votre confort au quotidien et réduire drastiquement vos factures d’énergie.
Si le gros œuvre assure que votre maison tient debout, le second œuvre assure que vous vous y sentez bien.
L’ordre recommandé (respectez-le, ça compte vraiment)
1. Isolation (en commençant par la toiture) C’est LA priorité absolue. En Wallonie, 25 à 30 % des déperditions de chaleur passent par le toit.
Si vous ne devez faire qu’une chose, isolez votre toiture.
Ensuite, isolez les murs, puis les sols si nécessaire.
Une bonne isolation peut réduire vos factures de chauffage de 40 à 60 %.
2. Châssis et vitrages Une fois que l’isolation est posée, remplacez vos vieux châssis simple vitrage (ou double vitrage ancien) par du double ou triple vitrage performant.
Vos fenêtres sont responsables de 10 à 15 % des pertes de chaleur.
Et bonus : vous réduisez aussi les nuisances sonores.
3. Électricité Refaites votre installation électrique si elle a plus de 25 ans ou si elle ne répond plus aux normes.
C’est une obligation lors de la vente, et surtout, c’est une question de sécurité.
Profitez-en pour prévoir des prises et circuits adaptés à vos besoins actuels (cuisine équipée, bureau, bornes de recharge, etc.).
4. Plomberie Rénovez votre plomberie, remplacez les tuyaux vétustes, prévoyez l’arrivée d’eau pour vos nouveaux équipements (douche, machine à laver, etc.).
Si vous changez la disposition des pièces, c’est le moment d’adapter le réseau.
5. Chauffage et ventilation (VMC) Installez un système de chauffage performant (pompe à chaleur, chaudière à condensation, poêle à pellets, etc.) et une ventilation mécanique contrôlée (VMC).
Attention :
Une maison bien isolée DOIT être bien ventilée, sinon vous aurez des problèmes de condensation et de moisissures.
Ordre logique vs erreurs courantes
| ✅ Ordre correct | ❌ Erreur fréquente | Conséquence |
| Isolation d’abord | Chauffage d’abord | Vous surdimensionnez votre chauffage, et ça coûte plus cher à l’installation et à l’usage |
| Châssis avant isolation | Châssis après isolation | Les joints et finitions autour des châssis sont compliqués, risque de ponts thermiques |
| VMC en même temps que l’isolation | Pas de VMC | Condensation, moisissures, qualité de l’air dégradée |
L’impact sur votre certificat PEB (Performance Énergétique des Bâtiments)
En Wallonie, chaque logement a un certificat PEB qui évalue sa performance énergétique (de A++ à G).
Plus votre score est bon, plus votre maison a de la valeur à la revente, et surtout, moins vous payez de chauffage.
Avec une rénovation bien menée (isolation + châssis + chauffage performant + VMC), vous pouvez passer d’un PEB F ou G (passoire énergétique) à un PEB B ou C.
Résultat :
Vos factures peuvent être divisées par 3 ou 4.
💡 Mon conseil : Pensez à long terme. Investir 30 000 € dans l’isolation et le chauffage peut sembler énorme, mais vous récupérez cet argent en 10 à 15 ans grâce aux économies d’énergie. Et entre-temps, vous vivez dans un vrai confort.
🔥 Schéma des déperditions thermiques dans une maison mal isolée :
- Toiture : 25-30 %
- Murs : 20-25 %
- Fenêtres et châssis : 10-15 %
- Ponts thermiques et ventilation : 20-25 %
- Sols : 7-10 %
📄 Sources et réglementations :
Étape 5 : Les finitions (à faire en dernier, vraiment)
Vous y êtes presque. Votre maison est solide, étanche, isolée, équipée.
Maintenant, vous pouvez enfin penser à l’esthétique et au confort de vie.
Les finitions, c’est ce qui rend votre maison agréable à vivre et à votre image.
Ce qu’on entend par finitions
Les finitions, ce sont tous les éléments qui vont embellir et personnaliser votre intérieur : les revêtements de sols (parquet, carrelage), les peintures, la cuisine équipée, la salle de bain, les luminaires, les poignées de porte, etc.
Pourquoi commencer par la déco est une GROSSE erreur
Je comprends totalement l’envie de vous projeter dans une belle cuisine ou une salle de bain design.
Mais si vous faites ça avant d’avoir réglé la structure, l’isolation et les équipements techniques, vous allez droit dans le mur.
Exemples concrets de ce qui peut mal tourner :
- Vous installez une magnifique cuisine à 15 000 €, puis vous découvrez un problème d’humidité dans le mur. Il faut tout démonter pour traiter le mur. Catastrophe.
- Vous posez un parquet magnifique, puis l’électricien doit passer des câbles. Il faut soulever le parquet. Re-catastrophe.
- Vous peignez tous vos murs, puis vous isolez par l’intérieur. Tout est à refaire.
Les arbitrages budget / esthétique
Si votre budget est serré (et c’est souvent le cas), privilégiez toujours la qualité et la durabilité pour les travaux de gros œuvre et de second œuvre.
Les finitions, vous pourrez les améliorer plus tard sans tout casser.
Exemples d’arbitrages intelligents :
- Investir dans une bonne isolation et un bon chauffage, et se contenter temporairement d’une cuisine IKEA.
- Poser un sol simple (vinyl de qualité) en attendant de pouvoir installer le parquet de vos rêves dans 2-3 ans.
- Peindre vous-même avec de la peinture de qualité plutôt que de faire appel à un peintre (si vous êtes un minimum bricoleur).
💡 Mon conseil : Les finitions sont visibles et agréables, mais elles ne font pas une bonne maison. Une maison avec des murs humides et mal isolés mais une belle cuisine, c’est un boulet financier. Une maison saine, performante et sobre esthétiquement, c’est un bon investissement.
✅ Checklist « Finitions »
- [ ] Revêtements de sols (parquet, carrelage, vinyle)
- [ ] Peintures et enduits muraux
- [ ] Cuisine équipée
- [ ] Salle de bain (meubles, robinetterie, douche/baignoire)
- [ ] Portes intérieures
- [ ] Plinthes et finitions murales
- [ ] Luminaires et interrupteurs design
- [ ] Décoration (rideaux, meubles, accessoires)
🎨 Besoin d’inspiration ? Consultez des magazines spécialisés, des comptes Instagram de rénovation, ou faites appel à un architecte d’intérieur pour quelques heures de conseil. Mais attendez d’avoir fini le second œuvre avant de vous lancer.
Faire soi-même ou passer par des professionnels ?
C’est LA question que tout le monde se pose.
Et la réponse n’est pas simple, parce qu’elle dépend de vos compétences, de votre temps disponible, et surtout de la nature des travaux.
Tableau comparatif : faire soi-même vs professionnel
| Critère | Faire soi-même | Passer par un pro |
| Coût | Moins cher (seulement matériaux) | Plus cher (main-d’œuvre) |
| Temps | Beaucoup plus long | Rapide et efficace |
| Qualité | Variable selon vos compétences | Normalement garantie |
| Garanties | Aucune garantie légale | Garantie décennale en Belgique |
| Conformité | Risque de non-conformité | Respect des normes |
| Primes | Souvent impossibles à obtenir | Nécessaires pour certaines primes |
Les travaux où le pro est INDISPENSABLE
Certains travaux nécessitent des compétences techniques, des assurances spécifiques, et parfois même une certification.
Ne jouez pas avec votre sécurité et celle de votre famille.
Ne faites jamais vous-même :
- Les travaux de structure (fondations, murs porteurs, charpente)
- L’électricité (obligation légale d’un électricien agréé pour obtenir le certificat de conformité)
- La toiture (risque de chute, travaux complexes, garantie décennale importante)
- Le gaz (obligation légale)
- L’isolation de toiture avec des techniques spécifiques (sarking, etc.)
Vous pouvez faire vous-même (si vous êtes bricoleur) :
- Les démolitions simples (cloisons non porteuses)
- La peinture
- La pose de sols simples (vinyle, stratifié)
- Les petits travaux de finition
💡 Mon conseil : Pour les gros postes (isolation, châssis, chauffage), faites TOUJOURS appel à un professionnel. Non seulement c’est plus sûr, mais c’est aussi souvent obligatoire pour bénéficier des primes.
Les garanties légales en Wallonie (responsabilité décennale)
En Wallonie, les entrepreneurs ont une responsabilité décennale sur les travaux de gros œuvre et de stabilité. Cela signifie que si un problème grave apparaît dans les 10 ans suivant les travaux, l’entrepreneur doit le réparer.
C’est une protection précieuse pour vous.
Pour les autres travaux (second œuvre, finitions), la garantie est généralement de 1 à 2 ans.
⚠️ Attention : Si vous faites les travaux vous-même, vous n’avez aucune garantie. Si un problème survient, vous payez tout de votre poche.
📞 Vous hésitez encore sur ce que vous pouvez faire vous-même ?Discutons de votre projet lors d’un rendez-vous conseil
En résumé : votre feuille de route pour rénover sans vous tromper
Rénover une maison en Wallonie, c’est un marathon, pas un sprint.
Mais avec la bonne méthode, vous évitez les erreurs coûteuses et vous créez un lieu de vie sain, confortable et économe en énergie.
Les 5 étapes dans l’ordre :
- Diagnostic complet – Connaissez l’état réel de votre maison avant de commencer
- Budget et primes – Sécurisez votre financement et profitez des aides régionales
- Gros œuvre – Assurez la solidité et l’étanchéité de votre bâtiment
- Second œuvre – Améliorez le confort et la performance énergétique
- Finitions – Personnalisez votre intérieur une fois que tout le reste est fait
La phrase à retenir : En Belgique, une rénovation réussie commence par un bâtiment sain et performant, pas par un nouveau carrelage.
Vous avez maintenant toutes les cartes en main pour démarrer votre projet de rénovation sur de bonnes bases.
Ne laissez pas la peur de vous tromper vous paralyser.
Avec un diagnostic solide, un plan clair et les bons professionnels à vos côtés, vous allez transformer votre maison en un lieu où il fait bon vivre.
Et si vous avez la moindre question, n’hésitez pas à me contacter. Je suis là pour ça.
Geoffroy Bossiroy Expert en rénovation énergétique en Wallonie